L'acquisto di una casa da ristrutturare
Se stai per acquistare una abitazione sai bene come questo acquisto possa rappresentare l'investimento dell'intero risparmio di una famiglia. Anzi, in molti casi il risparmio non basta e sei costretto ad indebitarti per gli anni a venire, sottoscrivendo un mutuo garantito con ipoteca sull'immobile. Per questo è importante tenere in considerazione i fattori di rischio ed agire con la massima cautela.
Iniziamo considerando alcuni importanti fattori di rischio.
L'importanza di affidarsi ad un tecnico
Per essere certo che il tuo acquisto sia una scelta corretta è importante collaborare con un tecnico preparato. Un tecnico che abbia lo studio nella zona dove stai pensando di acquistare avrà il "polso" della situazione e conoscerà il mercato e gli immobili. Se vuoi noi abbiamo raccolto i nominativi di quelli che secondo noi sono i migliori architetti di Vicenza ed i migliori architetti di Verona. Affidarsi ad un tecnico preparato, inoltre, ti permetterà di capire anche le caratteristiche intrinseche dell'immobile, quelle non immediatamente visibili. Potrà aiutarti a valutare la situazione catastale e capire anche se ci sono irregolarità o problematiche e, grazie alle sue conoscenze, capire se ci sono problematiche in capo al venditore.
Rischio: fallimento del venditore
Ma quali sono i rischi in cui si incorre in caso di mancati o insufficienti controlli?
Il rischio più grande è quello che si corre quando si acquista da una azienda che, nel giro di breve, fallisce. Nel caso di fallimento dell'impresa costruttrice - o comunque della società venditrice - l'acquirente può perdere tutto o quasi il capitale pagato.
Questo rischio non sussiste se si acquista da privato oppure all'asta, dal tribunale. Ma se si acquista da un imprenditore bisogna tenere conto che le società sono soggette a procedure fallimentari: in caso di fallimento l'acquirente corre il rischio di perdere l'abitazione a causa dell'azione revocatoria. In questo caso si troverà spogliato dell'immobile e costretto ad insinuarsi a sua volta nella procedura fallimentare per l'importo sborsato (parzialmente o interamente) per acquistare l'immobile.
Rischio: aumenta la rata del mutuo
Un altro rischio è quello di perdere l'immobile perchè si contrae un mutuo che poi non si riesce a pagare, per esempio perchè si è stabilito un tasso variabile e si incappa in un periodo di tassi in aumento (come quello del periodo in cui scriviamo, estate del 2023).
Altri rischi possono essere quelli di dover svendere l'immobile perchè si acquista in una zona dove ci sono attività moleste come locali notturni o bar, scuole, uffici di grandi ditte, industrie leggere, esercizi con lavoro e attività notturna, torrefazioni, supermercati ecc.).
Rischio: abusi o irregolarità
In altri casi un incauto acquisto di alloggi costruiti in violazione delle norme edilizie sulle altezze o dei piani regolatori o di altri strumenti legali di disciplina urbanistica, si possono trovare sotto l'incombente pericolo di vedersi revocare eventuali benefici fiscali o anche di essere condannati alla demolizione delle opere abusive (con ben scarse probabilità di farsi risarcire dal venditore, se questi non è solvibile o se si tratta di società già liquidata), o di dover pagare una seconda volta l'immobile a titolo di sanzione pecuniaria spettante al Comune per opere abusive o di pagare forti somme per ottenere la sanatoria o, infine, di sentirsi dire dal notaio che l'immobile non può essere compravenduto, perché incommerciabile.
Rischio: aumento delle imposte sulla casa o esproprio
La tassazione sulla abitazione principale, cioè quella utilizzata direttamente dal proprietario e dalla sua famiglia, è sempre stata piuttosto mite in Italia e non esiste un partito, di qualsiasi colore, che abbia espresso nel proprio programma l'intenzione di peggiorare questa situazione. Aumentare le tasse sulla prima casa significherebbe affrontare l'ira degli elettori, quasi tutti proprietari, e quel partito diventerebbe immediatamente impopolare. Del tutto improbabili appaiono eventuali ipotesi di nazionalizzazione degli alloggi da parte dello stato o espropri: anche in questo caso nessun partito, nemmeno correnti estreme, ipotizza questa soluzione.
Acquistare casa è sicuro?
È evidente che tutti i pericoli sopra elencati non costituiscono la regola, ma bensì l'eccezione ed i rischi elencati si presentano solo in rari, sfortunati casi di cui dobbiamo comunque tenere conto.
Nella stragrande maggioranza dei casi è un affare!
Ma il mercato della vendita delle abitazioni, grazie anche a professionisti ed intermediari, è, nella maggioranza dei casi, sicuro.
Anzi, in linea di massima, si può affermare che l'acquisto del proprio appartamento o della propria casa costituisce nella maggior parte dei casi un buon affare, perché, una volta assorbito col proprio capitale e col proprio risparmio, il costo di acquisto, la famiglia si sarà assicurata un futuro più tranquillo. Il "mattone", insomma, è un investimento positivo ed importante per una famiglia e quasi tutti gli acquirenti di una casa hanno potuto godere di una rivalutazione più o meno costante nel tempo.
Ma occorre cautela
Ma questo non significa che sia un acquisto da prendere alla leggera. Se i "grandi rischi" che abbiamo elencato sono piuttosto rari, è invece frequente incorrere in rischi che sono decisamente meno impattanti ma molto fastidiosi e dei quali occorre tenere conto quando ci si avvicina all'idea di acquistare una abitazione in Italia.
Le cautele cambiano in base alla situazione in cui ci troviamo, in particolare se si tratta di una abitazione nuova oppure in corso di costruzione oppure usata.
Vediamo allora quali sono le cose di cui tenere conto nelle diverse situazioni, iniziando dalle abitazioni nuove.
Acquisti di abitazioni nuove
Acquistare una abitazione nuova espone a problemi e rischi differenti rispetto all'acquisto di una abitazione usata. Distinguiamo due casi: l'acquisto di una abitazione nuova ultimata dall'acquisto di una abitazione in corso di costruzione.
Acquisto di una casa o di un appartamento nuovi
Si tratta del tipo di acquisto diffuso sino dagli anni '70 e fino alla fine del millennio trascorso mentre ultimamente l'acquisto di un appartamento nuovo è meno frequente e la preferenza si è spostata sull'acquisto di una abitazione usata da ristrutturare.
I motivi di questa inversione di tendenza stanno sia nel prezzo alto degli appartamenti nuovi, sia nei bonus ristrutturazione che vengono offerti, sotto forma di crediti fiscali, a chi ristruttura.
Il mercato sottovaluta gli appartamenti più vecchi, a causa dello stato di manutenzione e di impianti ed isolamenti poco performanti, mentre premia, con costi proporzionalmente molto più elevati, gli appartamenti nuovi.
Va tenuto presente che gli appartamenti nuovi possono offrire una maggiore razionalità/modernità nella divisione degli spazi e, quindi, comodità nell'utilizzo rispetto agli appartamenti vecchi in cui non sempre si riesce a rimediare a spazi progettati male.
Acquisto di una casa o di un appartamento da costruire o in corso di costruzione
Nel passato accadeva che la domanda di appartamementi nuovi fosse superiore all'offerta, motivo per il quale alcuni acquirenti si trovavano costretti ad acquistare prima che gli appartamenti fossero ultimati, e talvolta persino prima che la costruzione fosse iniziata. Questa tendenza continua ancora oggi in alcune zone molto richieste col risultato che gli acquirenti si trovano ad acquistare un immobile che, in concreto, hanno visto solamente in un render. Questo accade anche perché, prima o durante la costruzione, la possibilità di scelta degli alloggi migliori è più vasta, mentre, una volta ultimata la costruzione, è facile supporre che resteranno disponibili solo gli appartamenti meno appetibili.
Infine la trattativa prima o durante la costruzione consente all'acquirente di ottenere prezzi migliori.
L'acquisto di un appartamento "sulla carta" richiede una attenta valutazione dei costruttori che devono essere affidabili, onesti e solidi finanziariamente. Quelli che troverai cliccando qui di seguito su migliori imprese di costruzioni che lavorano a Vicenza e Verona, sono costruttori che hanno una lunga e solida storia e di cui ti puoi fidare.
Acquistare una abitazione nuova o in costruzione, quali cautele?
Per cautelarsi dai rischi, l'acquirente dovrà:
- Assumere informazioni sulla solidità finanziaria del venditore per evitare il rischio revocatoria fallimentare.
- Effettuare o fare effettuare l'ispezione alla conservatoria dei registri immobiliari: lo fa l'agenzia immobiliare o il tecnico di fiducia. Se vuoi puoi consultare delle mappe catastali gratuitamente su questo link
- Rendersi conto della qualità dell'immobile da costruire o in corso di costruzione grazie all'aiuto di un tecnico che esamina il capitolato che viene allegato alla promessa di vendita
- Fare dei confronti su immobili similari per valutare l'equità del prezzo richiesto. Esistono anche dei siti che ti aiutano, come questo sito che calcola il valore dell'immobile a seconda di caratteristiche e zone
- Se esistente esaminare il regolamento di condominio proposto dal venditore
- Esaminare le caratteristiche dell'immobile e degli immobili vicini
- Recarsi in Comune a verificare se esiste la licenza edilizia o concessione ad edificare per la costruzione e che l'appartamento che si intende acquistare non sia abusivo
- Controllare che le modalità di pagamento siano affrontabili o finanziabili. Valutare attentamente la propria capacità di restituzione del prestito. Per fare questi calcoli esistono siti come questo che ti permette di calcolare il mutuo della tua casa
- Considerare l'incidenza delle tasse sull'acquisto
- Tieni conto anche della zona sismica in cui acquisterai la tua casa
- Infine considera se la casa avrà una buona copertura telefonica e se è disponibile una connessione internet veloce
Il capitolato
L'acquirente ha il diritto di ottenere un elenco descrittivo delle opere che dovrà essere completo e incontestabile. A meno che tu non sia un esperto è sempre il caso di farlo esaminare da un tecnico. Un architetto ti saprà tradurre descrizioni tecniche infarcite di terminologie inaccessibili al profano e saprà metterti in guardia da materiali scadenti, omissioni, reticenze e alternative di non uguale valore.
Ricordati che le descrizioni verbali - cioè le promesse a parole - non hanno valore in materia di compravendita immobiliare: ciò che contano sono solo i patti scritti
Acquistare una abitazione già esistente da ristrutturare
Vantaggi di una abitazione usata
L'acquisto di una abitazione "usata", quindi costruita in passato, presenta alcune differenze rispetto all'ipotesi dell'acquisto di appartamento ancora da costruire o in corso di costruzione.
I vantaggi sono:
- la immediata disponibilità, con conseguente certezza di non correre rischi per ritardi nella consegna, o per fatti imprevedibili o cause di forza maggiore,
- la possibilità di esaminare un immobile già vissuto, di capire come è resistito al tempo, alle sollecitazioni a cui è sottoposto.
- conoscere con esattezza le spese condominiali negli anni passati
- esaminare gli immobili vicini e capire l'entità di eventuali disturbi
Vizi evidenti e vizi occulti
I problemi principali, quando si acquista un immobile usato, sono i vizi non immediatamente riconoscibili, i cosiddetti "vizi occulti" che si evidenziano solo in momenti successivi e che, magari, rappresentano proprio la causa per cui il proprietario vende.
La presenza di problemi non immediatamente riscontrabili potrebbe far lievitare di molto le spese per la ristrutturazione rispetto a quelle inizialmente preventivate.
Cautele
Le cautele da adottare quanto di acquista un immobile usato sono:
- Informarsi sull'impresa edile che ha costruito l'immobile: è famosa per lavorare bene?
- Farsi accompagnare da un tecnico per valutare le qualità costruttive, gli isolamenti, l'impiantistica, i serramenti, la tenuta del tetto...
- Fare una stima dei costi dei lavori di ristrutturazione necessari, comprensivi di arredamento e illuminazione.
- Ragionare sull'entità totale dei costi da sostenere e valutare la sostenibilità dell'investimento eventualmente in termini di capacità di restituzione del mutuo necessario
- Confrontare il prezzo richiesto con la situazione "di mercato" per immobili simili e nella stessa posizione
- Controllo sulla regolarità dell'immobile
- Tasse gravanti sulla compravendita
- Le spese condominiali sull'immobile: a quanto ammontano solitamente e... sono sempre state pagate?
Acquisto di abitazione per demolirla e ricostruirla
È come acquistare un area residenziale?
L'ipotesi di acquisto di un intero immobile, per destinarlo alla demolizione-ricostruzione, si differenzia nettamente, per la diversità dello scopo, da quella dell'acquisto di un intero immobile da conservare e ristrutturare.
Questa ipotesi è una alternativa rispetto a quella di acquistare un'area fabbricabile con destinazione residenziale.
il confronto tra le due ipotesi dovrà tenere conto che nel caso di demolizione ci sarà un risparmio degli oneri di urbanizzazione del terreno ma un aggravio dato dai costi di demolizione.
Quando l'immobile è abitato...
Insomma nell'acquisto occorre considerare l'immobile come un'area fabbricabile e, nel contempo, tener conto, nella determinazione del prezzo, del presunto costo e tempo di demolizione.
Se l'immobile è abitato occorre valutare la necessità di liberare l'immobile dagli inquilini, cosa non sempre semplice e che attiene alla complessa normativa sulle locazioni residenziali.
Attenzione ai metri cubi!
Va anche valutata l'eventuale perdita di metri cubi di volumetria edificabile nel caso di norme urbanistiche più restrittive sopravvenute (ad esempio norme sulla distanza dalla pubblica via) cosa che farebbe propendere per una ristrutturazione o per un restauro degli edifici esistenti, lasciando inalterate le strutture essenziali.
Vantaggi
La demolizione e ricostruzione presenta il vantaggio di poter modificare radicalmente gli spazi interni, di poter avere un involucro edilizio moderno e più performante e generalmente consente anche una riduzione dei costi complessivi dell'intervento.
Inoltre, quando confrontiamo la demo-ricostruzione alla nuova costruzione su area fabbricabile residenziale, dobbiamo tenere conto della enorme differenza dal punto di vista fiscale. La demo ricostruzione consente infatti di ottenere una serie di Bonus come quello sulla ristrutturazione del 50% o sul risparmio energetico del 65% e, fino a qualche mese fa, anche il "famigerato" Bonus 110%.
Acquisto consapevole della casa
Va valutato anche il contesto
Nel caso di acquisto di un appartamento all'interno di un condominio occorre valutare anche gli elementi comuni (facciate, atrii, scale, portico, ascensori). Generalmente questi elementi sembrano facili da valutare a prima vista anche se ci sono qualità intrinseche individuabili solo dall'attento sopralluogo di un buon tecnico.
Per questo motivo ti torniamo a consigliare di farti aiutare, nell'esame dell'immobile e dei suoi impianti, da un architetto di Vicenza o di Verona che sia in grado di dare una valutazione reale sullo stato di manutenzione e sulle caratteristiche qualitative dell'immobile.
Acquisto di immobile ristrutturato da poco
Nel caso di immobile ristrutturato da poco l'intervento di un buon tecnico che ne giudichi le qualità è ancor più necessario, perché esiste un'enorme differenza fra immobile realmente ristrutturato ed immobile semplicemente abbellito per nasconderne le magagne.
Quanto costerà sistemare?
Vale sempre la regola, prima di impegnarsi all'acquisto, di mettere insieme un preventivo anche molto sommario delle spese necessarie di riattamento dell'unità immobiliare, come: rifacimento dei pavimenti, ristrutturazione dei bagni, tinteggiature degli interni, sistemazione di porte e finestre, etc.
Molti prezzi li trovi on line ma, anche in questo caso, è bene affidarsi ad uno studio tecnico per essere sicuri di non dimenticare nulla.
