Iva al 10% su sanitari e rubinetteria in caso di Ristrutturazione

Iva acquisto casa e iva sui lavori

Quasi tutti sanno che nel caso in cui si acquisti casa da un costruttore, entro cinque anni dalla fine dei lavori, l'IVA che si paga al momento dell'atto notarile è del 4% in caso di prima casa e del 10% in caso di abitazione non-prima-casa.
Bisogna stare attenti a non fare confusione tra queste aliquote IVA con quelle che si pagano, invece, al momento in cui si acquistano dei materiali per ristrutturare casa che, come vedremo, sono differenti e seguono altre logiche.
Occorre tenere in considerazione (1) i beni che vengono acquistati e (2) il tipo di intervento.

Vari tipi di ristrutturazioni

Se sui beni oggetti della cessione non ci sono dubbi, molte sono invece le incertezze e le perplessità quando si esamina la compatibilità dell'intervento. È purtroppo abitudine, nel linguaggio corrente, denominare "ristrutturazione" tutta una serie di interventi che vanno dalla ordinaria manutenzione di un bagno fino al suo totale rifacimento. Ma questo è fuorviante: sostituire i pavimenti in casa, per esempio, non è una ristrutturazione.
Il fisco, infatti, distingue in modo preciso i principali tipi di intervento e le loro caratteristiche. Quelli che dobbiamo imparare a conoscere e a distinguere sono tre: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e ristrutturazione.

Classificazione secondo il fisco

Anche il fisco contribuisce a far confusione chiamando, nel fondamentale articolo 31 della legge 457/78 ristrutturazione una serie di interventi che vanno dalla manutenzione ordinaria alla vera e propria ristrutturazione.
Quindi è normale che i nostri clienti, quando ci chiedono l'applicazione dell'IVA al 10%, sostengano di stare facendo un intervento di "ristrutturazione" e poi, controllando i documenti del Comune, ci si accorge di essere in presenza di un intervento di altro tipo, magari una manutenzione straordinaria.
Ad aumentare la confusione sono proprio i documenti che il comune richiede in base agli interventi che, come vedremo adesso, vanno poi incrociati con gli aspetti fiscali.

Interventi secondo il Comune

Se al fisco interessa l'aspetto "tasse" al comune, invece, interessa classificare gli interventi a seconda delle autorizzazioni o documentazioni che è necessario produrre, i cosiddetti "titoli edilizi" che dovrai procurarti per fare un certo intervento.
Attualmente (2022) la classificazione degli interventi che fa il Comune è:

• Nessun documento / attività edilizia libera: rifacimento di pavimenti interni ed esterni (se gli esterni sono come gli originali); rifacimento di tinteggiature interne ed esterne (se gli esterni sono come gli originali); sostituzione di infissi (come gli originali); abbattimento di barriere architettoniche (non però ascensori esterni); realizzazione di barbeque in muratura; realizzazione di ripostigli per attrezzi di limitate dimensioni; tende e pergotende.
• CIL / Comunicazione di inizio lavori: è sufficiente la presentazione da parte del privato, non serve che sia asseverata da un tecnico professionista.
• CILA / Comunicazione di inizio lavori asseverata: un tecnico assevera, assicura, che l'intervento è conforme alle norme urbanistiche e che rispetta le regole edilizie ed igienico sanitarie. Per esempio: demolizione e ricostruzione di tramezzi interni privi di ruolo strutturale, sostituzione di infissi con altri aventi caratteristiche diverse dagli originali, tinteggiature esterne con colore diverso da originale, modifiche alla forma dei parapetti esterni, modifica di modanature esterne, frazionamenti e fusioni di unità immobiliari
• SCIA /Segnalazione certificata di inizio attività: Erede della DIA è un atto segnalativo, non una mera comunicazione. Anche in questo caso non serve il preventivo assenso del Comune o di altri enti. Viene utilizzata in caso di manutenzione straordinaria pesante o di ristrutturazione edilizia leggera. L'autorità ha 30 giorni di tempo per annullare la SCIA. La SCIA può essere annullata anche entro i 12 mesi dalla presentazione ma è più difficile per l'autorità in quanto deve motivare spiegando quale è l'interesse pubblico che viene violato dal titolo edilizio. Chiaramente se ci sono SCIA che contengono falsità o che nascondono fatti o che inducono all'errore il Comune, la SCIA è annullabile anche trascorsi i 12 mesi. Si presenta la SCIA in caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio (se rientra in edilizia leggera), in caso di modifiche ai prospetti di edifici non vincolati etc.
• SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE: produce gli stessi effetti del permesso di costruire ma ha una procedura semplificata per alcuni interventi come: cambio di prospetti di immobili sottoposti a vincolo Beni Culturali; realizzazione di tettoie o volumi tecnici o opere che alterino la sagoma degli edifici; ampliamenti di volume entro il 20% (ma solo se vi sono norme locali che lo consentono).
• PERMESSO DI COSTRUIRE: In questo caso la differenza fondamentale è che sarà il Comune a rilasciare o meno l'autorizzazione ad eseguire gli interventi. Il permesso va richiesto negli interventi più complessi, nelle ristrutturazioni che alterano in modo importante sagoma, volumetria e prospetti degli edifici.

Ordinaria, straordinaria e ristrutturazione

Cerchiamo di fare chiarezza e semplificare queste diverse classificazioni. Ci concentriamo sugli interventi che rappresentano la stragrande maggioranza dei casi imparando a non chiamarli più con il generico termine "ristrutturazione", ma imparando a distinguere tra manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e, infine, utilizzando il termine ristrutturazione solo per la "vera" ristrutturazione.

Manutenzione straordinaria non è ristrutturazione

Iniziamo dalla MANUTENZIONE ORDINARIA e ribadiamo che non è corretto chiamarla "ristrutturazione. La manutenzione ordinaria è un intervento che riguarda opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici.

Niente iva ridotta al 10% ☹️

Questa tipologia di interventi NON da diritto all'applicazione di IVA al 10% sui sanitari e rubinetti.

Esempi di manutenzione ordinaria

Nel caso in esame (sanitari e rubinetteria) citiamo alcuni interventi di manutenzione ordinaria:
► la mera sostituzione dei sanitari: smonto il sanitario vecchio e lo sostituisco con uno nuovo;
► il rifacimento integrale dei pavimenti o dei rivestimenti e la sostituzione dei sanitari;
► la sostituzione di una vasca normale con una idromassaggio o viceversa;  
► la sostituzione di un piatto doccia e del relativo box doccia con un altro piatto doccia ed un altro box doccia.  

In sostanza si tratta di interventi in cui NON si mette mano agli impianti, alle tubazioni sottotraccia. Si tratta di una attività libera che, però, non permette di ottenere l'iva ridotta.

Manutenzione straordinaria non è ristrutturazione

Veniamo poi alla MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
Si tratta di interventi che riguardano "opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso."
 

Esempi di manutenzione straordinaria

Ma calando questa definizione nel caso in esame, sanitari e rubinetti, gli esempi sono:
►il completo rifacimento degli impianti igienico sanitari e la sostituzione di sanitari e rubinetteria;
► il rifacimento dell'impianto di riscaldamento e lo spostamento di sanitari all'interno del bagno.

Sono quindi interventi più invasivi che comportano la demolizione degli impianti ed il loro rifacimento, la reintonacatura, la posa delle piastrelle e di sanitari, rubinetterie, aste doccia e così via.

Niente iva ridotta al 10% ☹️ se si tratta di sola vendita

Ma ancora non siamo in presenza di ristrutturazione e quindi NON SPETTA L'IVA AL 10% SULLA SEMPLICE VENDITA. Ma in caso di contratto di appalto, cioè nel caso tu abbia affidato non solo l'acquisto ma anche la posa in opera allo stesso addetto allora puoi avere una (parziale) applicazione dell'iva al 10%. In questo articolo ti spieghiamo il calcolo dell'iva al 10% in caso di manutenzione straordinaria.

IVA AL 10% SU SANITARI E RUBINETTI, MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Vediamo ora, invece, in quali casi è legittimo applicare l'Iva al 10%.

Esempi di ristrutturazione

Sono i casi di RISTRUTTURAZIONE e cioè quegli interventi per i quali è previsto "il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione del fabbricato."

Sempre con l'attenzione al caso in esame (sanitari e rubinetterie) gli interventi da considerare a titolo di esempio sono:
►la riorganizzazione distributiva di un edificio in più unità immobiliari;
►oppure il cambio di destinazione d'uso: un ufficio che diventa residenza; 
►l'apertura di porte o di finestre o, ultimo esempio, la modifica della volumetria delle singole stanze (allargamento del bagno).
 

Si applica l'iva al 10% ? su sanitari e rubinetti

Questi sono alcuni casi in cui si ha assolutamente diritto a vedersi applicare l'iva ridotta al 10% sull'acquisto di sanitari e rubinetteria. Ma va chiarito che se l'intervento di ristrutturazione riguarda altre porzioni della casa e, comunque, si decide di sostituire i sanitari ed i rubinetti (senza ristrutturare il bagno) l'acquisto si intende comunque finalizzato a compiere una ristrutturazione e l'iva si applica al 10%. 

È chiaro quindi che il Fisco consente l'applicazione dell'iva ridotta solo su interventi importanti e non su semplici "manutenzioni ordinarie" o "straordinarie" che vengono penalizzate in termini di applicazione Iva. 

L'iva ridotta non va confusa con le "detrazioni fiscali" che sono un'altra materia, completamente scollegata. 

Ricordiamo, inoltre, l'obbligo di firmare una dichiarazione di utilizzo di questi beni in quello specifico intervento e di allegare un titolo abilitativo (nel caso di ristrutturazione l'autorizzazione edilizia rilasciata, su domanda, dal comune ove insiste l'immobile).